Relacje na rynku nieruchomości

Na rynku nieruchomości występują 3 główne kategorie uczestników:

• strona podażowa - właściciele nieruchomości i developerzy, 
• strona popytowa -potencjalni nabywcy i najemcy 
• strona obsługująca obrót nieruchomościami – nieruchomiści, notariusze, geodeci, rzeczoznawcy majątkowi, rejestry ksiąg wieczystych i ewidencji gruntów i budynków.

Działania dotyczące obrotu nieruchomościami wymagają zachowania wymaganej prawem formy aktu notarialnego, aby były skuteczne. Wiedza uczestników rynku nieruchomości często jest niewystarczająca w tym zakresie i dlatego zadaniem nieruchomistów – licencjonowanych pośredników w obrocie nieruchomościami - jest sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości, pozyskanie odpowiednich dokumentów, doradzenie ceny w dobrej relacji do wartości rynkowej i kompleksowe przeprowadzenie transakcji i wydania nieruchomości. Ciągła edukacja społeczeństwa w tym zakresie jest ważna i pilna. Przykładem tej edukacji są artykuły popularyzujące tę wiedzę w Kurierze Nieruchomości, który ukazuje się już w kilku regionach Polski, jak np. w Małopolsce, na Podkarpaciu czy na Śląsku. Jest to pismo adresowane to potencjalnych klientów rynku nieruchomości, ale również czytane przez samych nieruchomistów działających w biurach nieruchomości. Od maja 2002 prowadzimy regularną działalność edukacyjną skierowanej zarówno do klientów rynku ZAMAWIAJĄCYCH usługi obrotu nieruchomościami, jak i do WYKONAWCÓW tych usług - licencjonowanych nieruchomistów oraz ich asystentów - personelu pracującego pod ich nadzorem w biurach nieruchomości. Dzielimy się zatem naszymi doświadczeniami i informacjami dla dobra klientów biur nieruchomości, jak i obsługujących ich nieruchomistów, we wszystkich regionach Polski.

1. OCZEKIWANIA KLIENTA RYNKU NIERUCHOMOŚCI

Klient chcący przeprowadzić transakcję na rynku nieruchomości jest zainteresowany, aby transakcja ta była dokonana w szczególności:

• Bezpiecznie bez ryzyka formalnego i finansowego;
• Skutecznie pod względem prawnym
• Korzystnie finansowo poprzez uzyskanie optymalnej ceny;
• W terminie, czyli w założonym horyzoncie czasowym;
• Kompleksowo i komfortowo.

Aby powyższe oczekiwania konsumenta mogły być spełnione, obsługujące go biuro nieruchomości powinno spełniać następujące warunki, które powinny być spełnione, najlepiej wszystkie na raz.

1. Bezpieczeństwo transakcji wynika ze starannego działania licencjonowanego nieruchomisty stosującego profesjonalną wiedzę i zawodowe standardy działania. Zasady etyki i standardy zawodowe obowiązują wszystkich nieruchomistów – pośredników w obrocie nieruchomościami, bez względu na to czy są zrzeszeni w Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości czy też nie. Wynika to z przyjętej procedury ich uzgodnienia, przyjęcia przez Ministra Infrastruktury i ogłoszenia w Dzienniku Urzędowym. Ministerstwo Infrastruktury ogłaszając Zasady Etyki i Standardy Zawodowe czyni je obligatoryjnym prawem dla wszystkich nieruchomistów bez względu na ich przynależność stowarzyszeniową.
   Podstawą działania nieruchomisty jest obowiązkowa umowa pośrednictwa na piśmie pomiędzy klientem jako zamawiającym i pośrednikiem jako wykonawcą. Praca bez zawartej umowy pośrednictwa jest sprzeczna z obowiązującymi przepisami i podlega karze. W tejże umowie pośrednictwa jest określone, jakich działań podejmuje się NIERUCHOMISTA oraz jakie będzie wynagrodzenie dla nieruchomisty w przypadku zrealizowania transakcji. Wynagrodzenie wypłacane jest przez zamawiającego na podstawie faktury, zwyczajowo 3% + VAT. NIERUCHOMISTA powinien być obligatoryjnie ubezpieczony od odpowiedzialności cywilnej, na dowód czego powinien on przedstawić stosowną polisę, która najczęściej jest wyeksponowana na ścianie w biurze, obok licencji zawodowej. Zwykle numery licencji i polisy ubezpieczeniowej figurują w nagłówku papieru firmowego biura nieruchomości.
2. Skutecznie przeprowadzić transakcję to znaczy zachować niezbędne procedury prawne i przygotować dokumentację nieruchomości, aby sąd dokonał przeniesienia własności zgodnie z wolą stron i na warunkach przez nich uzgodnionych. Właściwe rozliczenie finansowe STRON umowy, zwłaszcza przy posiłkowaniu się kredytem lub zapłatą w ratach również należy do zakresu skuteczności w sensie zapewnienia egzekucjizobowiązań.
3. Korzystna transakcja, czyli uzyskanie optymalnej ceny, jest możliwa pod warunkiem nieograniczonej współpracy biura reprezentującego klienta z wszystkimi, którzy mogą dostarczyć kontrahenta do posiadanej oferty. Oferta powinna być wystarczająco i niezwłocznie wyeksponowana celem znalezienia kontrahenta. Szerokie i dokładne opisanie oferty jest praktycznie możliwe tylko w systemie wyłączności, czyli wyłącznej reprezentacji klienta przez wybrane przez niego biuro. Profesjonalne biuro potrafi poprzez uzyskanie optymalnej ceny skompensować klientowi w części lub nawet całości prowizję. W tej materii potrzebna jest pilna i konsekwentna edukacja klientów. Niezmierną pomocą jest tutaj współpraca nieruchomistów poprzez specjalistyczne sieci komputerowe MLS i ogłoszenia branżowe. 
4. Transakcja w terminie to powód zadowolenia klienta. Jeśli transakcja nie jest wymuszona specjalnymi warunkami to kilku lub kilkunastu miesięczny okres czasu pozwala zaplanować strategię szukania kontrahenta, korygując cenę lub wymagania. Współpraca z innymi biurami jest tutaj obowiązkiem dla zapewnienia optymalizacji szukania kontrahenta.
5. Transakcja kompleksowa
   Klient oczekuje, że stan prawny będzie zbadany i udokumentowany, tak, aby notariusz mógł sporządzić prawidłowy akt notarialny, uwzględniający uzgodnione warunki. W przypadku umów warunkowych i kredytów bankowych, akt powinien właściwie opisywać towarzyszące warunki ustanowienia hipoteki i wypłaty kredytu. Wydanie nieruchomości i sporządzenie prawidłowego protokołu z numerami i odczytami liczników mediów umożliwia zawarcie nowych umów na dostawę tych mediów. Wrażeniem klienta powinno być poczucie komfortu, że biuro nieruchomości pamiętało o wszystkim, co trzeba i załatwiło rzetelnie wszystkie sprawy, jeśli taki był zakres umowy pośrednictwa.

2. RADY DLA KLIENTA RYNKU NIERUCHOMOŚCI

1. Wybór biura
   Wybierz porządne biuro z licencjonowanym pośrednikiem. Poznaj osobiście, kto posiada licencję zawodową i ubezpieczenie OC. Pamiętaj, że NIERUCHOMISTA, który jest członkiem Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami, zrzeszonego w Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości, poddał się tym samym jurysdykcji Komisji Odpowiedzialności Zawodowej. Powinien on zatem przestrzegać standardów zawodowych i etyki zawodowej. Sprawdź, czy biuro jest ubezpieczone od odpowiedzialności cywilnej w uznanej firmie. Również w tej dziedzinie sprawdzają się referencje klientów zadowolonych  już dokonanych transakcji. Pytajcie Państwo o nie i zwracajcie uwagę czy jesteście starannie traktowani już na wstępie. Jeśli ktoś niema ma dla Was czasu, żeby wysłuchać wszystkie Wasze uwagi i życzenia to lepiej od razu szukać lepszego biura – ale bez przesady – NIERUCHOMISTA to nie ksiądz w konfesjonale i opowiadanie całego swojego życia nie należy do zakresu informacji niezbędnej dla nieruchomisty do przygotowania transakcji.
2. Upewnij się, że biuro współpracuje z innymi biurami i będzie szukało kontrahenta na całym rynku. Niezbędnym jest dostęp biura nieruchomości do komputerowego systemu MLS umożliwiającego:
    a) informację o wiarygodnych ofertach;
    b) dostęp dla klienta ze strony www;
    c) dokumentowanie transakcji;
    d) statystykę obrotu;
    e) wymuszenie aktualizacji ofert;
    f) eliminację dublowania ofert.
3. Umowa pośrednictwa „na wyłączność” z dobrym fachowcem współpracującym na rynku bez ograniczeń to możliwość optymalizacji transakcji we wszystkich jej aspektach. Prawidłowo realizowana umowa na wyłączność daje obustronną satysfakcję zamawiającemu i wykonawcy. Umowę podpisujesz tylko z jednym biurem a ono reprezentuje Cię na całym rynku, wobec innych biur i kontrahentów indywidualnych. Jeśli zdążyłeś już podpisać kilkanaście umów otwartych z różnymi biurami i nie obserwujesz zbytniego zainteresowania Twoją ofertą to należy wszystkie umowy otwarte wypowiedzieć i poinformować te biura, że oferta jest nadal aktualna, ale już poprzez wybrane biuro. Zadaniem tego wybranego biura jest takie ogłoszenie oferty, aby zapewnić jej najszerszą promocję i pracę wszystkich biur na rzecz realizacji tej oferty. Dobra umowa na wyłączność to najlepsza forma realizacji oferty pod względem cenowym i terminowym dla właściciela nieruchomości.

Narasta determinacja renomowanych nieruchomistów do współpracy w oparciu o umowy pośrednictwa z wyłączną reprezentacją zamawiającego wobec wszystkich innych biur nieruchomości - tzw. umowy „na wyłączność”. Należy konsekwentnie kontynuować edukację w tym zakresie, zwłaszcza w aspekcie korzyści dla klienta, a w rezultacie również dla biura nieruchomości. Niedopuszczalne jest szkodzenie interesom klienta poprzez ograniczenie liczby biur obsługujących daną ofertę (współpraca tylko z wybranymi biurami lub nawet brak jakiejkolwiek współpracy). Sukcesy firm stosujących już amerykański model umów z wyłączną reprezentacją i wynagrodzeniem dla obu biur reprezentujących sprzedającego i kupującego, pobieranym tylko od sprzedającego (6%+VAT), dowodzą, że możemy go wdrażać w całej Polsce już teraz, stopniowo, bez względu na liczbę biur aprobujących i przystępujących do takiej współpracy. Racja i satysfakcja biur stosujących te zasady jest jednoznacznie po stronie sprawdzonego w świecie systemu. Warto przypomnieć, że uzgodniony z Federacją Konsumentów tekst umowy pośrednictwa „na wyłączność” można znaleźć na stronie Warszawskiego SPON. Umowa ta zabezpiecza obie strony to jest Zamawiającego i Biuro.

3. STOWARZYSZENIA I POLSKA FEDERACJA RYNKU NIERUCHOMOŚCI WWW.PFRN.PL

Trudna do przecenienia jest rola STOWARZYSZEŃ POŚREDNIKÓW W OBROCIE NIERUCHOMOŚCIAMI zrzeszonych w PRRN - Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości. Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami statutowo zajmuje się sprawami dotyczącymi funkcjonowania tego zawodu i aspektami towarzyszącymi obrotowi nieruchomościami. Polska Federacja Rynku Nieruchomości obejmuje te sprawy spojrzeniem ogólnokrajowym i wykorzystuje również rozwiązania europejskie i światowe dla stymulowania pozytywnego rozwoju tego zawodu w Polsce. Zapraszamy na stronę Federacji www.pfrn.pl

Komisja Etyki i Odpowiedzialności Zawodowej SPON nadzoruje etyczne i formalno-prawne aspekty działania nieruchomistów – licencjonowanych pośredników w obrocie nieruchomościami, zrzeszonych w MSPON. Klient może skontaktować się bezpośrednio ze SPON lub jego Komisją Etyki w celu zasięgnięcia opinii lub przekazania swoich spostrzeżeń i uwag.

Działania SPON zmierzają do wykreowania tego zawodu z atrybutami zapotrzebowania społecznego z jednej strony i gwarancją fachowości i staranności, jako cechami osoby zaufania publicznego. Osoby niespełniające tych wymagań powinny bądź pozyskać te atrybuty bądź odejść z tego zawodu.

 Wszystkich klientów zapraszamy do odwiedzenia strony regionalnego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami wchodząc nań poprzez odpowiedni link ze strony Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości www.pfrn.pl . Na stronie regionalnego stowarzyszenia można sprawdzić kto jest jego członkiem, znaleźć niezbędne telefony i adresy do biur nieruchomości oraz przeczytać o aktualnych sprawach dotyczących obrotu nieruchomościami.

Wybór, skróty, redakcja
Dr Ryszard Florek-Paszkowski

Powyższy tekst pochodzi z portalu Kurier Nieruchomości

2006-05-21, [15319]
źródło: www.kn.com.pl

Zobacz artykuły i porady  |  Zobacz pojęcia i definicje