Wycena nieruchomości
PORTAL
rzeczoznawców
majątkowych
Jak rzeczoznawca majątkowy wycenia nieruchomość ?

Jak rzeczoznawca majątkowy wycenia nieruchomość ?

Wycena nieruchomości polega na określeniu wartości rynkowej, odtworzeniowej bądź katastralnej. Ta ostatnia wartość będzie ustalana po wprowadzeniu tzw. podatku katastralnego, którego wysokość będzie uzależniona od wartości nieruchomości. Wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu a wartość odtworzeniową – dla nieruchomości, które ze względu na obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są i nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego.

Określenie wartości rynkowej nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji. Aby określić wartość rynkową nieruchomości należy zastosować podejście porównawcze albo podejście dochodowe. Stosując podejście porównawcze należy znać ceny transakcyjne nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej a także cechy tych nieruchomości mające wpływ na wysokość ich cen.

W podejściu porównawczym stosuje się jedną z trzech metod:

  • porównywania parami,
  • korygowania ceny średniej,
  • analizy statystycznej rynku.

Źródłem informacji o cenach transakcyjnych mogą być tylko informacje o transakcjach w których ceny kupna – sprzedaży nie odbiegają od średnich cen uzyskiwanych na rynku. Źródłem informacji o cenach mogą być również ceny uzyskane przy sprzedaży w drodze przetargu pod warunkiem, że nie odbiegają o więcej niż 20% od średnich cen uzyskiwanych za nieruchomości podobne.

Stosując podejście dochodowe zakłada się, że nieruchomość przyniesie właścicielowi dochód w przypadku jej wynajęcia. Należy więc znać stawki czynszu lub inne dochody z nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny oraz z nieruchomości podobnych.

W podejściu dochodowym stosuje się jedna z dwóch metod:

  • inwestycyjną,
  • zysków.

Metodę inwestycyjną i metodę zysków stosuje się przy użyciu:

  • techniki kapitalizacji prostej, gdzie wartość określa się jako iloczyn stałego dochodu rocznego z wycenianej nieruchomości i współczynnika kapitalizacji
  • lub dyskontowania strumieni dochodów gdzie wartość stanowi sumę zdyskontowanych strumieni zmiennych dochodów przewidywanych do uzyskania z nieruchomości wycenianej w poszczególnych latach przyjętego okresu prognozy,  powiększoną o tzw. wartość rezydualną tj. wartość po upływie ostatniego roku prognozy. Dyskontowanie to procedura sprowadzania strumieni dochodów osiąganych w późniejszych okresach na okresy wcześniejsze, pozwala obliczyć bieżącą wartość przyszłych nakładów i dochodów.

Wartość odtworzeniowa nieruchomości jest równa kosztowi jej odtworzenia, z uwzględnieniem stopnia zużycia. Przy określaniu wartości odtworzeniowej stosuje się podejście kosztowe za pomocą jednej z dwóch metod:

  • kosztów odtworzenia,
  • kosztów zastąpienia,

z uwzględnieniem:

  • techniki szczegółowej (iloczyn niezbędnych do wykonania robót budowlanych oraz cen jednostkowych tych robót)
  • techniki elementów scalonych (iloczyn scalonych elementów robót budowlanych
    i cen scalonych elementów tych robót)
  • techniki wskaźnikowej (iloczyn ceny wskaźnikowej i liczby jednostek odniesienia dla których ta cena została podana).

W podejściu kosztowym należy uwzględnić koszty dokumentacji i nadzoru. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, funkcję wyznaczoną dla niej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych. Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Operat szacunkowy powinien zawierać takie informacje jak: określenie nieruchomości i zakres wyceny, cel wyceny, źródła danych o nieruchomości, opis stanu wycenianej nieruchomości, wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości wynikającego z  planu miejscowego, rodzaj określanej wartości, zastosowane podejścia, metody i techniki szacowania, analizę i charakterystykę rynku nieruchomości, wynik wyceny nieruchomości z przedstawieniem obliczeń wartości nieruchomości. Do operatu szacunkowego dołącza się dokumenty wykorzystywane przy jego sporządzaniu, np.: dokumentację fotograficzną, aktualny odpis z księgi wieczystej, wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej. Rzeczoznawca majątkowy sporządzający wycenę nieruchomości podpisuje operat szacunkowy posługując się jednolitą dla wszystkich osób wykonujących ten zawód owalną pieczęcią zawierającą takie dane jak imię i nazwisko, adres, nr telefonu, nr uprawnień zawodowych. Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników mających wpływ na wartość np. uchwalenie nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Operat szacunkowy może być wykorzystany po upływie okresu jednego roku od daty jego sporządzenia po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. 


Podstawa prawna:
  1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603, z późn. zm.)
  2. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109, z późn. zm.)
  3. Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych stanowiące normy zawodowe w dziedzinie wyceny nieruchomości, wydane przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych w Warszawie
Henryk Jankowski
Rzeczoznawca majątkowy


Powyższy tekst pochodzi z portalu Kurier Nieruchomości

2006-05-16, [51344]
źródło: www.kn.com.pl
Zobacz artykuły i porady  |  Zobacz pojęcia i definicje