Wycena nieruchomości
PORTAL
rzeczoznawców
majątkowych

Wycena maszyn i urządzeń

Często zastanawiamy się w jakim celu powinniśmy dokonywać wyceny ruchomości (środków trwałych) stanowiących naszą własność.
Pytania zaczynają się mnożyć w sytuacji, gdy koniecznym jest znalezienie odpowiedniego rzeczoznawcy, goni nas czas związany z realizacją naszej koncepcji.
W celu zrozumienia całego procesu wyceny ruchomości pozwolę sobie przedstawić punkt po punkcie wszystkie założenia od momentu, gdy podejmujemy decyzje o wycenie ruchomości ponieważ nagle stwierdzamy, że sami o tym nie wiedząc posiadamy majątek pozwalający w jakimś stopniu zrealizować marzenia.

Rodzi się więc pytanie, jak i kiedy powinniśmy wyceniać naszą własność?
Aby przystąpić do wyceny musimy poznać kilka pojęć, które pozwolą nam samym ustalić czy możemy i czy warto jest wykonać określenie wartości ruchomości wchodzących w skład majątku osobistego względnie firmy.

Na rynku funkcjonują dwie definicje dotyczące wartości ruchomości (środków trwałych). Pierwsza jest to definicja wartości rynkowej - określana ilością pieniądza jaką może zapłacić potencjalny nabywca w przypadku, gdy zachodzą następujące czynniki: strony są niezależne, nikt nie wymusza na stronach transakcji decyzji o zakupie lub sprzedaży, wszyscy znają okoliczności i wszystkie parametry środka będącego obiektem transakcji oraz istnieje odpowiedni czas na podjęcie decyzji.
Istnieje szereg określeń wartości rynkowych stosowanych w zależności od celu i najważniejszymi są:
  • wartość rynkowa po zainstalowaniu - i dotyczy wartości środków które są dostarczone, zainstalowane ale nie muszą być jeszcze uruchomione.
  • wartość rynkowa przy kontynuacji działania - wartość odnosząca się do środków które działają, będą działać w miejscu.gdzie się znajdują.
  • wartość rynkowa likwidacyjna - najczęściej określana w sytuacji gdy podmiot zbywający jest zmuszony do sprzedaży i zbywa go w stanie i miejscu w jakim się znajduje.
  • wartość rynkowa przy sprzedaży wymuszonej - najczęściej dotyczy sprzedaży przetargowej (szybkie zbycie).
Wartość pozostałości - jest to przewidywana cena ze sprzedaży środka technicznego, który nie nadaje się do dalszego użytku, ale ma podzespoły nadające się do wykorzystania.
Wartość złomu - cena odniesiona do ciężaru likwidowanej maszyny. Wymaga często jej demontażu i pocięcia na elementy. Należy tu uwzględnić ewentualne nakłady mogące przekroczyć przychód ze sprzedaży złomu.
Jak łatwo zauważyć wartość rynkowa i jej definicja jest ściśle związana z sytuacją w jakiej dany środek - ruchomość jest zbywany.
Drugą definicją dotyczącą wartości jest pojęcie wartości godziwej. Pojęcie wartości godziwej zostało wprowadzone w Ustawie o rachunkowości i często jest utożsamiana z wartością rynkową. Różnica polega na przyjęciu założenia, że wartość godziwa odpowiada faktycznej wartości za jaką dany środek możemy zbyć. Jak widać nie muszą tu zachodzić przedstawione kryteria dotyczące wartości rynkowej lecz tylko fakt za ile daną ruchomość sprzedamy.
Wartość godziwa występuje tam gdzie będziemy amortyzować, wprowadzać środek do ewidencji i jest związana głównie z działalnością gospodarczą ponieważ dotyczy spraw księgowych.

Poznaliśmy pojęcia wartości i następnym krokiem jest dokładne ustalenie celu - po co i dlaczego chcemy określić wartość naszego majątku. Po pierwsze - cel wyceny. Możemy przyjąć założenie, że cel wyceny ruchomości (pod tym pojęciem określać będziemy maszyny, urządzenia, środki transportu oraz wyposażenie jak meble itp.) jest podobny jak cel wyceny nieruchomości. Jest to logiczne ponieważ procesem wyceny ruchomości rządzą podobne podstawy prawne, tak więc dla potrzeb amortyzacji podstawą wyceny będzie Ustawa o rachunkowości, dla potrzeb kredytu Ustawa bankowa, dla potrzeb spadku Ustawa o spadkach i darowiznach. Celem wyceny ruchomości mogą być:
  • Transakcja kupna - sprzedaży Najczęstszym przeznaczeniem oszacowania wartości rynkowej jest utworzenie podstawy do negocjacji cenowych pomiędzy sprzedającym a kupującym. Operat szacunkowy może być wspólny dla obu stron lub odrębny dla jednej ze stron.
  • Tworzenie spółki lub fuzja Przy połączeniu dwóch lub więcej podmiotów gospodarczych w jedno przedsiębiorstwo, udziały poszczególnych jednostek określa się na podstawie oszacowanych wartości rynkowych tego co każdy z nich wnosi (przekształcenia firmy).
  • Kredyt, pożyczka, leasing Podstawowym problemem jest tu zabezpieczenie kredytu lub pożyczki.
  • Upadłość Najczęściej jest to analogiczna sytuacja jak w przypadku niespłaconego kredytu, czy pożyczki i wycena majątku powinna być określona jako likwidacyjna przy sprzedaży wymuszonej.
  • Analizy inwestycyjne Przy wycenach dla potrzeb rozbudowy, modernizacji lub zmiany lokalizacji, zleceniodawca może oczekiwać określenia wartości zastąpienia maszyny nowej po zainstalowaniu i uruchomieniu.
  • Amortyzacja Będąc składnikiem kosztów zaliczanych do kosztów uzyskania przychodów, odpisy amortyzacyjne wpływają na wysokość wyniku finansowego i przyczyniają się do zmniejszenia dochodu podlegającego opodatkowaniu.
  • oraz szereg innych celów , które będą wynikiem aktualnej sytuacji i potrzeby.

Określiliśmy cel i co dalej? Następnym krokiem powinno być skontaktowanie się z rzeczoznawcą, który w sposób profesjonalny dokona tej wyceny. Zgodnie z definicją Ustawy o gospodarce nieruchomościami wartość ruchomości trwale związanych z gruntem może określić rzeczoznawca majątkowy. A co w przypadku gdy ruchomość nie jest trwale z gruntem związana?. Tutaj pomocnym będą rzeczoznawcy posiadający uprawnienia do wyceny maszyn i urządzeń nadawane przez Stowarzyszenia zrzeszające rzeczoznawców o profilu technicznym. Inną grupą są rzeczoznawcy do wyceny pojazdów i zajmują się tym rzeczoznawcy samochodowi posiadający certyfikaty Ministerstwa Infrastruktury.
Poruszyliśmy wcześniej pojęcie środka trwale związanego z gruntem. Co to oznacza? Najprościej można to ująć w następujących słowach: gdy w wyniku demontażu środka trwałego zostanie naruszona funkcja budynku - który nie będzie mógł być wykorzystany w celu w jakim został wybudowany to można jednoznacznie powiedzieć, że środek był trwale z gruntem związany.

Następnym krokiem jest już sama wycena. Przed przystąpieniem do określania wartości musimy znać następujące parametry danej ruchomości:
  • markę, model, typ,
  • rok produkcji,
  • kto gdzie i kiedy dany środek wyprodukował,
  • inne niezbędne dane w celu dokładnej identyfikacji.

Rzeczoznawca zada nam szereg pytań związanych z działaniem, przeznaczeniem, oraz opisem konstrukcyjnym danego środka. Musimy znać dokładne parametry, wydajność, kiedy zostały przeprowadzone remonty względnie naprawy. Musimy wiedzieć, że wszystkie te informacje mogą pozwolić nam określić w sposób precyzyjny stan naszego majątku a co za tym idzie podwyższyć lub obniżyć określaną wartość. Skąd nagle może wystąpić wzrost wartości księgowej względnie jej obniżenie? Najczęstszą przyczyną wzrostu względnie obniżenia wartości są ubytki z powodu następujących:
  • Ubytek wartości z przyczyn technicznych - (fizyczna utrata wartości) powodowany jest wyłącznie zjawiskami fizycznymi, np. tarcie. (zużycie fizyczne)
  • Ubytek wartości z przyczyn funkcjonalnych - powodowany jest zmianami konstrukcyjnymi, materiałowymi, nadmierną energochłonnością, niską sprawnością itp. (czynniki wewnętrzne), (zużycie funkcjonalne);
  • Ubytek wartości z przyczyn ekonomicznych - wywołują czynniki zewnętrzne tj. przepisy prawa, brak surowców, brak siły roboczej, względy ochrony środowiska, spadek popytu na wytwarzany produkt itp. (zużycie ekonomiczne);

Wycenę ruchomości najczęściej przeprowadza się dwoma podejściami:
  • podejście kosztowe - aczkolwiek chętnie stosowane, w praktyce nie powinno być dominujące. Stosując je, rzeczoznawca powinien to uzasadnić np. brakiem rynku na dany wyrób lub przy wycenie dla potrzeb ubezpieczenia, gdy chodzi o pełną likwidację szkody. Punktem wyjścia przy obliczaniu wartości rynkowej w podejściu kosztowym jest koszt zastąpienia lub odtworzenia nowego środka technicznego analogicznego co do funkcji. Obliczony koszt podlega pomniejszeniu z przyczyn fizycznych, funkcjonalnych (zmiany konstrukcji) i ekonomicznych (przyczyny zewnętrzne). Podejście kosztowe nazywane jest często metodą odtworzeniową przy stosowaniu której wykorzystuje się następujące formuły:
Wr = C x (1-Z) x (1-F) x (1-E)
gdzie: Wr - wartość rynkowa, C - koszt odtworzenia lub zastąpienia środka technicznego nowego, Z - stopień zużycia z przyczyn fizycznych, F - stopień zużycia z przyczyn funkcjonalnych, E - stopień zużycia z przyczyn ekonomicznych.

Oszacowanie zużycia i ubytków wartości dokonuje rzeczoznawca na podstawie tzw. analizy wieku i okresu życia, w szczególności dla określenia efektywnego wieku użytkowania i pozostałego jeszcze do dyspozycji spodziewanego okresu użytkowania. Często stosowany jest również wzór:


C = Cn x (1 - 1/100 x Zp) x K x Wu
gdzie: C - wartość aktualna obiektu [zł], Cn - cena nowego obiektu [zł], Zp - zużycie potencjału eksploatacyjnego środka: Zp=Te/t, Te - liczba lat eksploatacji środka (maszyny), t - możliwy czas eksploatacji środka (maszyny), K - współczynnik nowoczesności obliczony wg formuły: K=1-&(Te - 1), & - współczynnik empiryczny w przedziale 0,00 - 0,03, Wu - współczynnik urynkowienia uwzględniający relacje cen na rynku obiektów używanych.

Ostatnio częściej stosuje się pierwszy ze wzorów, ponieważ uwzględniając wszystkie czynniki rynkowe mające wpływ na wartość pozwala on określić tą wartość jako najbardziej prawdopodobną.

  • podejście porównawcze - stosuje się tutaj najczęściej metodę porównywania parami. Istotą tego podejścia jest analiza bieżących transakcji kupna-sprzedaży tj. cen ofertowych na podobne środki techniczne. Podejście porównawcze przy rzetelnym podejściu do wyceny umożliwia oszacowanie wartości środka technicznego najbliższej cenie transakcyjnej. Określając wartość danego środka porównuje się go do podobnych środków trwałych będących w obrocie. Ważnym jest aby precyzyjnie określić wszystkie czynniki mające wpływ na wartość a w szczególności:
    • rok produkcji;
    • parametry techniczne;
    • stan techniczny;
    • przeprowadzone remonty;
    • ilość motogodzin pracy;
    • szereg innych parametrów pozwalających określić wartość.
I tak zbliżyliśmy się do końca artykułu, w którym w skróconej formie starałem się przedstawić podstawowe pojęcia i zagadnienia związane z wyceną środków trwałych.

Marek Nawalaniec - rzeczoznawca majątkowy nr uprawnień 1705,
rzeczoznawca SIMP w zakresie wyceny maszyn, urządzeń i pojazdów nr 9303,
rzeczoznawca samochodowy nr 896,
biegły sądowy w zakresie wycen nieruchomości, ruchomości, maszyn, urządzeń i pojazdów.

http://www.rzeczoznawca.krakow.pl
(marek@rzeczoznawca.krakow.pl)
601 42-67-68


2007-08-20, [21172]
źródło: http://www.rzeczoznawca.krakow.pl
Zobacz artykuły i porady  |  Zobacz pojęcia i definicje